Convém definir bem o meu papel ao iniciar este artigo. Durante mais de uma década, estive à frente de uma empresa norte-americana, e é na condição de antigo Diretor dessa empresa, que eu escrevo este documento. Existem mais um conjunto de aspetos que devem ficar claros logo na introdução deste documento, de forma a ficar claro a posição e a forma de como eu o escrevo:

• Outro aspecto que convém referir, é o método contratual usado, o Design-Bid-Build, em que por norma, o cliente contratava um arquiteto para o fornecimento das peças desenhadas e escritas, sendo depois essas peças entregues a um grupo de empreiteiros para orçamentação. Ao contrário do que é costume em Portugal, o empreiteiro que tivesse o orçamento no meio, ganhava o trabalho — em Portugal, independentemente de ser um Dono-de-Obra privado, público ou governamental, o empreiteiro que ganha o projeto é o que apresenta o preço mais baixo.
• É necessário salientar que os Donos-de-Obra dos projetos aqui referidos neste artigo, são pessoas que dão a mesma importância à qualidade que ao preço. Normalmente pessoas do quadro superior das empresas, a trabalhar no mercado financeiro do Wall Street.
• E como estou a escrever este artigo na condição de antigo diretor de uma empresa de construção, a minha lealdade no momento estava para com a empresa aonde eu trabalhava. Embora fosse minha função garantir que os meus clientes (Donos-de-Obra) tivessem o melhor serviço possível, em qualquer situação em que eu estivesse envolvido e existisse conflito de interesses, eu estaria sempre ao lado da minha empresa.

O Projeto de Renovação

Orçamento

O orçamento de um projeto de renovação é feito 50% cálculo e 50% experiência.

Em uma construção nova, facilmente podemos calcular o material, e pela quantidade de material, podemos calcular o número de horas de trabalho e o respetivo equipamento. Ainda para mais, hoje em dia, quando os peças desenhadas são feitas em programas de software como o Revit ou Robot da AutoDesk, em que uma vez acabado o desenho, é possível obter um relatório detalhado com todo o material a usar em obra.

Em uma renovação (não esquecendo que estou a falar de moradias), já não existe nenhum software que possa calcular as quantidades de material, e o número de horas que se leva a erguer uma parede, ou a instalar o suporte estrutural do chão, é muito superior ao de uma construção nova. Torna-se assim importante, que a pessoa que dê um orçamento para uma renovação, tenha experiência no terreno a lidar com as incógnitas inerentes a este tipo de projeto.

Caso de Obra

Na fotografia em cima, fotografei 3 das etapas de uma renovação, que neste caso, também incluiu uma extensão da residência existente, quase duplicando o número de (m^{2}) de área habitável interior. Nas peças desenhadas para esta moradia, juntamente com os vários desenhos arquitectónicos, existia a referência a que o tijolo de barro a utilizar, deveria ter exactamente as mesmas características que o existente. Como é possível ver nas imagens, a área de tijolo na parte nova da casa, ainda é de um tamanho considerável, quando comparada proporcionalmente — Toda as paredes do rés-do-chão na zona da extensão, foram revestidas com tijolo de barro.

Quando o meu escritório preparou o orçamento, nós sabíamos que a compra e instalação de tijolo de barro antigo era um trabalho especializado, mas já o tínhamos feito no passado e nunca tínhamos tido problemas. Existiam na área de Westchester em New York, pelo menos 3 fornecedores que costumavam ter sempre em stock tijolo da barro antigo. Assim, o orçamento das paredes de tijolo de barro foi feito na base de experiências anteriores, em que o meu escritório comprava os tijolos, e o sub-empreiteiro dava o preço para a sua instalação.

Uma semana depois de termos começado o trabalho e já ter feito alguma demolição na zona que iria ligar a parte antiga à nova da moradia, foi possível retirar dos escombros alguns tijolos de barro, que iriam servir de amostra para fazer a encomenda junto do fornecedor — reparar que durante a orçamentação, para além de estarmos limitado no tempo que temos para o fazer, não podemos chegar à moradia do cliente e simplesmente começar a recolher pedaços dela para amostra. Podemos sim tirar fotografias, mas jamais uma fotografia se pode comparar com uma amostra real do material.

Depois de corrermos os nossos fornecedores habituais com a amostra, nenhum deles tinha um tijolo de barro que apresenta-se as mesmas propriedades da amostra. Como é possível ver na imagem em cima (que já é da parte nova da moradia), o tijolo apresenta diversas cores devido à ação essencialmente do Sol e de agentes biológicos. Para o meu escritório conseguir este tijolo, tivemos que mandar amostras para vários pontos dos Estados Unidos. A resposta veio da Califórnia, a quase 5 mil kilometros de distância. Eles tinham em stock tijolo de barro com as mesmas características das do projeto.

O transporte do tijolo desde a Califórnia até New York, o atraso na instalação do recobrimento das panos exteriores, o tempo que se perdeu à procura de fornecedores, etc, foram tudo extras que não estavam incluídos no orçamento mas que tinham que ser absorvidos pela minha empresa, pois de forma alguma eles poderiam ser passados para o dono-de-obra.

O tijolo de barro, é um exemplo de um dos vários materiais deste projeto. Voltando à fotografia, todos os pormenores em madeira são uma cópia exata dos existentes. Para isso ser feito, cada uma das peças de madeira teve que ser fabricada. Não existe a possibilidade de entrar em uma loja e simplesmente a comprar, pois as peças originais que agora estamos a copiar, são do início do século passado, em uma altura em que tudo era feito manualmente.
As janelas foram também um problema, não tanto para o meu escritório, mas para o fornecedor, que teve problemas a conseguir os níveis de exigência térmica do projeto, com um designe que fosse igual ao das janelas existentes.

O orçamento de uma renovação, tem um nível muito superior de incógnitas ao de uma construção nova. Se em uma construção nova, incógnitas (ou riscos) como as condições climatéricas, dificuldades de acesso, flutuação dos preços dos materiais, etc, podem ter um grande impacto no tempo+qualidade+custo , em uma renovação, existem exactamente essas mesmas incertezas, acrescidas de outras tantas, como por exemplo a atrás referida.

Torna-se então necessário que o orçamento de uma renovação seja feito com a consciência que existem incertezas que não podem ser contabilizadas inicialmente, e por isso mesmo, é necessário optar por umas das seguintes opções:

• Incluir no orçamento uma quantia extra que possa cobrir ou pelo menos minimizar o impacto desses riscos, ou então…
• Garantir que o contracto incluí uma descrição pormenorizada do que está incluído nos trabalhos e tudo o resto, será considerado trabalhos adicionais.

A segunda hipótese é a mais justa tanto para o cliente como para o empreiteiro, mas normalmente é a primeira a mais utilizada. O dono-de-obra de uma renovação e de uma maneira geral, quer que este tipo de trabalho seja tratado como um outro qualquer. É fácil perceber que para muita gente, existe um descanso em saber logo desde início o preço total da obra. Mas acontece que uma renovação não é uma obra como outra qualquer. Quando o empreiteiro se depara com partes da estrutura que deviam ser substituídas devido ao estado de degradação, se não existir dinheiro no orçamento para cobrir essa substituição, ele prefere ignorar, o que leva a que por muitas vezes poucos meses depois de acabada a renovação, comecem a aparecer as primeiras fissuras e rachadelas.

Quando a forma contratual permite a existência de trabalhos adicionais e a forma e custo do procedimento da mesma, encontra-se bem definida, tanto o empreiteiro ganha, pois agora tem incentivo para fazer o trabalho extra de por exemplo reparar a parte estrutural degradada, como o cliente, que recebe um melhor produto.

Vida no Estaleiro-da-Obra

“Falta de espaço”. Esta é uma das queixas mais comuns em uma renovação, que não acontece com a mesma frequência em uma construção nova. Existe falta de espaço para manobrar os camiões das entregas, existe falta de espaço para guardar o material e equipamento. E a juntar a esta falta de espaço, as renovações normalmente acontecem no meio de actividades humanas alheias ao desenrolar da construção. Perdi a conta às vezes que tive que pedir para os sub-empreiteiros para mudarem o estacionamento dos carros, porque um dos vizinhos não conseguia sair/chegar de casa.

O nível de kaos em uma renovação é muito superior ao de uma construção nova. Até a poeira e o lixo são diferentes. Por exemplo , não existe nada pior que andar a colocar isolamento de fibra de vidro. Os olhos ardem, a pele ferve e a vontade de coçar as partes do corpo que se encontram expostas é angustiante. Isto é o que acontece em uma construção nova. Em uma renovação, o trabalho é exactamente o mesmo, com o acrescento de ter que remover o isolamento antigo que possa existir. E se lã de vidro é mau, pior ainda é lã de vidro antiga, que se encontra misturada com o pó do passar de anos, restos de resíduos, e tem a particularidade de conseguir entrar mais facilmente dentro da máscara de proteção e chegar ao nariz ¹

No entanto, em um estaleiro de um projeto de renovação, têm que ser salvaguardados os mesmos critérios que os de uma construção nova. A segurança dos trabalhadores, materiais e equipamento, a funcionalidade dos locais escolhidos para arrumação, oficinas temporárias para as várias especialidades, equipamento provisório de fornecimento de água e energia, rede de Wifi para o escritório, etc.

Conseguir que toda a gente consiga trabalhar, normalmente em espaços confinados, requer que exista planeamento e boa vontade, pois o espaço físico é simplesmente limitado, que é necessário que várias equipas trabalhem no mesmo espaço ao mesmo tempo.
No entanto, o tempo de construção não é ilimitado, e normalmente uma renovação causa transtornos tanto aos habitantes da casa (caso eles tenham ficado lá a viver durante as obras), como à vizinha. É pois do maior interesse que a obra seja concluída o mais rapidamente possível, dentro dos níveis de segurança, obedecendo aos critérios de qualidade estipulados em contrato. Cabe ao Gestor de Obra, através de planeamento e de negociações do dia-a-dia com os vários intervenientes na obra, conseguir o bom funcionamento das operações.

Uma outra diferença, que é a mais importante e significativa, entre uma construção nova e uma renovação, é o facto desta última estar de alguma forma condicionada por uma estrutura existente. Voltando ao caso concreto das moradias, uma renovação é uma continuação da construção ou conceito original. Atenção que existe uma diferença entre “renovação” e “remodelação”, em que a última, já se não se encontra restrita à ideia do projeto inicial, estando livre para misturar outros estilos.

Existe em uma renovação, a necessidade de gerir o equilíbrio do que é antigo, com o novo. Esta gestão passa por perceber as técnicas que se usaram na construção original e os tipos de materiais que existem na casa, de modo a que a que a renovação (e no caso em estudo, renovação com um aumento) seja perfeitamente enquadrado. O objectivo final, é que seja é que a zona renovada, passe despercebida, como se ela fizesse parte da casa desde a sua concepção e criação. Para isso, temos que copiar as condições existentes.

O esboço em cima, é de várias secções de uma porta de entrada, existente na moradia. Este esboço foi feito por mim em obra, de modo a preparar a informação a dar à oficina da minha empresa, que dedicava-se aos trabalhos em madeira. Infelizmente, não tenho na minha documentação a outra página do livro de esboços, com a vista e dimensões totais da porta.

Conclusão

O número de incertezas e por consequência de riscos, em um projeto de renovação, é elevado, sendo necessária a perfeita coordenação entre as equipas no terreno e as do escritório, para o fluir da obra de forma a que sejam atingidos os objectivos e o nível de qualidade pretendido, de forma segura para trabalhadores, material e equipamento. Muitos dos acidentes em uma renovação, acontecem durante a parte de demolição, tanto por queda de objectos, como pela características do equipamento que se usa. Sabendo que os acidentes na construção é o grupo que lidera no número de fatalidades em Portugal, no trabalho, é necessário que exista uma coordenação desde a concepção do projeto até à sua implementação.

A gestão de um projeto de renovação é por sua própria natureza e características, um projeto que requer uma maior elaboração e criatividade na gestão das equipas, estejam elas no escritório ou no terreno, que as de um projeto de raiz (quando ambos os projetos se equiparam em número de recursos a utilizar).

Footnotes

¹ Conselho para quem instalar isolamento de fibra de vidro: No final, tomar um banho de chuveiro, mas sem esfregar nenhuma parte do corpo nos primeiros 5 minutos, especialmente a região dos olhos. Deixar que a água vá retirando aos poucos as partículas de fibra de vidro.